1. Giriş – Krizlerin Ekonomiye Asimetrik Etkisi

Doğal afetler, savaşlar ve pandemiler gibi büyük ölçekli krizler; toplumları yalnızca sosyal ve insani yönlerden değil, aynı zamanda ekonomik yapılar bakımından da derinden etkiler. Türkiye gibi hem jeopolitik olarak hassas bir bölgede yer alan hem de aktif fay hatları üzerinde bulunan ülkelerde bu etkiler daha da belirgin hâle gelir. Bu tip olaylar, borsalarda çoğu zaman ilk etapta negatif fiyatlamalara neden olurken; kısa sürede bazı sektörlerde toparlanma, hatta dönemsel büyüme ivmeleri gözlemlenmiştir.

Borsa İstanbul’da özellikle GYO (Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı), inşaat ve çimento sektörleri; yeniden inşa, devlet destekli konut projeleri, altyapı teşvikleri gibi nedenlerle kriz sonrası toparlanmalarda öne çıkmaktadır. Bu yazıda, Türkiye tarihinde yaşanmış başlıca deprem, savaş ve salgınların ardından BIST üzerindeki sektör bazlı etkiler detaylı biçimde incelenecektir. Her bir olay, kendi sosyo-ekonomik koşulları içinde değerlendirilmiş; verilerle desteklenmiş sektör reaksiyonlarıyla birlikte sunulmuştur.

2. 1999 Marmara Depremi – Borsa, İnşaat ve Çimentonun İlk Büyük Testi

Depremin Ekonomik ve Sosyal Arka Planı

17 Ağustos 1999’da Kocaeli merkezli olarak gerçekleşen Marmara Depremi, Türkiye Cumhuriyeti tarihinin en yıkıcı doğal afetlerinden biri olarak kayda geçmiştir. Resmî rakamlara göre 17.000’in üzerinde can kaybı ve yüzbinlerce yapının ağır hasar almasıyla sonuçlanan bu afet, yalnızca insani dramı değil, aynı zamanda ekonomik ve finansal piyasalar açısından da büyük kırılmaları beraberinde getirmiştir.

O dönemde BIST (dönemin adıyla İMKB) yeni yeni kurumsallaşmaya başlayan bir yapıya sahipti. Deprem sonrası birkaç günlük işlemler askıya alınmış, yeniden açıldığında ise borsa %10’un üzerinde değer kaybıyla güne başlamıştı. Bankacılık sektörü hisseleri düşerken, bazı yapı malzemesi ve sigorta hisselerinde kısa vadeli hacim artışları gözlemlendi.

Sektörel Etkiler ve Verilerle Gözlemler

İnşaat ve Çimento:

• Deprem sonrası hükümet, büyük ölçekli konut ve altyapı seferberliği başlattı.
• TOKİ benzeri yapıların temelinin atıldığı bu dönem, özel sektör için de yeni inşaat fırsatları yarattı.
• O dönemde BIST’te işlem gören az sayıdaki çimento şirketi (örneğin KONYA, BUCIM gibi) kısa sürede pozitif fiyatlamalar yaşadı.
• Yeniden yapılanma sürecinde çimento talebindeki artış, şirketlerin satış hacimlerine yansıdı.
• Ancak bu yükselişler kalıcı olmaktan çok kısa-orta vadeli eğilimler olarak kaldı.

Sigorta:

• Deprem, sigortacılık bilincini artırmakla birlikte, sektörde ilk büyük “doğal afet zararı tazmini” dalgasını başlattı.
• AKGRT gibi firmalarda mali tablolar baskı altında kalsa da, sonraki yıllarda DASK gibi yapılarla sektör yeniden yapılanmaya gitti.

Yatırımcı Tepkileri ve Psikolojik Faktörler

Deprem sonrası hissedilen güven kaybı, bireysel yatırımcıların borsadan çıkmasına neden olurken; kurumsal aktörlerin seçici biçimde altyapı, çimento ve GYO sektörlerine yöneldiği görülmüştür. O yıllarda hisse senedi piyasaları veri şeffaflığı açısından bugünkü kadar gelişmiş olmasa da, işlem hacmi artışı ve fiyat grafikleri üzerinden yapılan analizlerde bu dönüşüm açıkça izlenebilir.

1999 Depreminin Uzun Vadeli Yansımaları

• Türkiye’de yapı güvenliği ve konut ihtiyacı, kamunun stratejik ajandasına girmiştir.
• 2000’li yıllarda TOKİ ve benzeri kurumların genişlemesiyle birlikte, GYO sektörünün BIST’teki varlığı artmış, yeni şirketler halka arz edilmiştir.
• 1999’daki şok, yapı sektörünün “felaket sonrası toparlanma” döngülerinde nasıl konumlandığının ilk net örneği olarak tarihe geçmiştir.

3. Jeopolitik Gerilimler ve Savaşlar Sonrası BIST’te Sektörel Hareketlilik (2011–2020)

Suriye İç Savaşı (2011–…) ve Türkiye’ye Yansıması

2011 yılında başlayan Suriye İç Savaşı, Türkiye’nin güney sınırlarını doğrudan etkileyen bir kriz olarak hem ekonomik hem de sosyal sonuçlar doğurmuştur. Özellikle 2014 sonrası Türkiye’ye artan göç dalgaları, sınıra yakın illerdeki konut ve altyapı ihtiyacını dramatik şekilde artırmıştır.

İnşaat ve GYO:

• Göç alan illerde konut talebi arttı, sosyal konut projeleri hızlandı.
• Hatay, Gaziantep ve Şanlıurfa gibi şehirlerde TOKİ’nin rolü büyüdü.
• Bu talep, GYO ve taşeron inşaat firmalarının dönemsel değer kazanmasına neden oldu.

Çimento ve İnşaat Malzemeleri:

• Yerel çimento üreticileri (örneğin ADANA, AFYON, NUHCM), bölgesel talepten kısmen faydalandı.
• Ancak genel belirsizlik ortamı ve siyasi riskler, sektör hisselerinde volatiliteye yol açtı.

2018 Afrin Operasyonu (“Zeytin Dalı Harekâtı”) ve 2019 Barış Pınarı Harekâtı

Türkiye’nin 2018 ve 2019 yıllarında gerçekleştirdiği bu iki sınır ötesi askerî harekât, kısa vadede borsada belirgin reaksiyonlara neden oldu.

Borsa İstanbul’da İlk Tepkiler:

• Operasyon haberlerinin duyurulmasıyla birlikte, ilk birkaç işlem gününde genel endekste yatay-sınırlı negatif seyir gözlendi.
• Ardından, devlet destekli projeler ve güvenlikli bölgelerde “inşa süreci” beklentisi, bazı inşaat hisselerinde işlem hacmini artırdı.

GYO ve Çimento:

• Emlak Konut GYO gibi kamuya yakın hisselerde sınırlı pozitif hareketler görüldü.
• Bazı çimento firmalarının hisselerinde ise beklenti alımı kısa vadeli yükseliş yarattı. Ancak bu hareketlerin çoğu kalıcı değil, haber akışına duyarlı ve spekülatif nitelikteydi.

Verilerle Durum:

• 2018’in ilk çeyreğinde XTAST (BIST İnşaat Endeksi), BIST 100’ün üzerinde bir performans sergilemiştir.
• Aynı dönemde XGMYO ve XCMNT endekslerinde işlem hacminde ciddi artışlar gözlemlenmiş; ancak bu artışlar çoğu zaman fiyatlara sürdürülebilir şekilde yansımamıştır.

Doğu Akdeniz Gerginlikleri (2020)

Türkiye’nin Doğu Akdeniz’de yürüttüğü enerji arama çalışmaları ve Yunanistan ile yaşanan diplomatik gerginlikler, 2020 yazında piyasada kısa süreli dalgalanmalar yaratmıştır.

Dolaylı Etkilenen Sektörler:

• Askerî harcamaların artabileceği beklentisi, savunma sanayi odaklı firmalara yönelimi tetiklemiş olsa da bu hisseler BIST’te sınırlı sayıdadır.
• İnşaat sektörü dolaylı olarak kamu harcamalarındaki artış beklentisiyle gündeme gelmiş, ancak fiyatlara net biçimde yansımamıştır.

Yorum (YTD):

Jeopolitik krizler, özellikle askerî harekâtlarla birleştiğinde, Borsa İstanbul’da ilk anda belirsizlik yaratmakta; ancak kamu destekli altyapı veya konut projelerine dair beklentilerle birlikte belirli sektörlere yönelim oluşabilmektedir. Bu yönelim, sıklıkla kısa vadeli haber akışına bağlı olup; kalıcılık göstermemektedir. Uzun vadeli yükselişler genellikle geniş kapsamlı yeniden yapılandırma programları ve siyasi istikrarla birlikte mümkündür.

4. Pandemi Dönemi (2020): Covid-19’un Ekonomi ve Yapı Sektörü Üzerindeki Asimetrik Etkileri

Küresel Kriz, Yerel Reaksiyon

2020’nin ilk çeyreğinde tüm dünyayı etkisi altına alan Covid-19 pandemisi, sağlık sistemlerinin yanı sıra küresel tedarik zincirlerinden iş gücü piyasalarına kadar birçok alanı derinden etkiledi. Türkiye’de mart ayında ilk vakanın görülmesinden sonra alınan kapanma önlemleri, iç piyasada tüketim davranışlarını, yatırım eğilimlerini ve devlet politikalarını kısa sürede yeniden şekillendirdi.

Bu dönemde Borsa İstanbul’da yaşanan fiyatlamalar da geleneksel kriz dönemlerinden ayrıştı. Pandemi kaynaklı belirsizlik, ilk etapta GYO ve inşaat sektörlerinde negatif fiyatlamalara yol açarken; daha sonra uygulanan agresif parasal genişleme, konut kredisi kampanyaları ve devlet destekli teşvikler, bu sektörlerde kısa sürede toparlanma ivmesi yarattı.

İlk Şok ve Borsa Tepkisi

Mart 2020’de, BIST 100 endeksi genel piyasayla birlikte sert düşüş yaşadı. Sınırlandırılmış ekonomik faaliyet, belirsizlik ve üretim duruşları nedeniyle inşaat ve çimento sektörü hisselerinde hızlı değer kayıpları görüldü.

• XTAST (İnşaat Sektör Endeksi), 2020 Mart’ta %20’ye yakın düşüş yaşadı.
• XGMYO (GYO Endeksi), talep daralması ve kira gelirlerindeki düşüş endişesiyle sert geriledi.
• XCMNT (Çimento Endeksi), ilk etapta ekonomik daralmayla birlikte değer kaybetti.

Kısa Sürede Gelen Politik Tepki ve Sektör Dönüşü

Haziran 2020 itibarıyla hükümet, konut sektörünü canlandırmak için düşük faizli kredi kampanyaları başlattı. Kamu bankaları üzerinden sağlanan %0.64 seviyesine kadar inen konut kredisi faizleri, sektörde güçlü bir hareketlenme yarattı.

GYO ve Konut Geliştiricileri:

• EKGYO, KONUT, YGGYO gibi şirketlerde işlem hacmi ve fiyat artışları dikkat çekti.
• Yeni konut satışları Haziran-Temmuz 2020 döneminde tarihi zirvelere ulaştı.
• Kiralanabilir alanlara sahip ticari GYO’larda ise AVM kapanmaları nedeniyle baskı sürdü.

İnşaat Malzemeleri ve Çimento:

• Tedarik zincirinde yaşanan sıkıntılara rağmen, iç piyasa talebi ve kamu ihaleleri çimento şirketlerini destekledi.
• BUCIM, ADANA, NUHCM gibi hisselerde temmuz sonrası kademeli yükseliş görüldü.
• Ancak ihracat pazarlarında yaşanan daralma, bazı firmalarda kârlılık marjını sınırladı.

Ters Etkilenen Yapılar:

• Otel, AVM ve ticari mülk odaklı GYO’lar (örneğin AVM perakendesi yoğun portföyü olan şirketler), pandemide uzun süre baskı altında kaldı.
• Turizm odaklı gayrimenkul şirketlerinde (örneğin KLGYO gibi), düşen doluluk oranları hisse performansına doğrudan yansıdı.

Verilerle Özet: 2020’nin 2. Yarısı

Endeks/Hisse	2020 Mart Dibi	2020 Aralık Sonu	Yıllık Getiri (%)
XGMYO (GYO Endeksi)	~1720	~2760	+60%
XTAST (İnşaat)	~850	~1350	+58%
XCMNT (Çimento)	~870	~1210	+39%
BIST 100	~84000	~147000	+75%

Not: Yukarıdaki veriler yaklaşık değerler olup, analiz amacıyla kullanılmaktadır. Yatırım tavsiyesi değildir.

Yorum (YTD):

Pandemi, GYO ve inşaat sektörünü ilk etapta daraltırken, uygulanan kredi teşvikleri ve devlet destekli politikalarla birlikte hızlı bir toparlanma döngüsüne girilmiştir. Konutun “güvenli liman” algısıyla talep gördüğü bu dönemde, sektörler kısa vadeli ciddi kazançlar sağlamış; ancak pandemi kaynaklı bazı kırılganlıklar (kira duruşları, AVM kapanmaları) uzun vadeli yapısal riskleri de beraberinde getirmiştir.

5. 2023 Kahramanmaraş Depremi – GYO, Çimento ve Altyapı Hisselerinde Tarihî Hacim Artışı

Felaketin Ölçeği ve Ekonomik Etkileri

6 Şubat 2023’te peş peşe meydana gelen iki büyük deprem, Türkiye’nin güneydoğusunda 11 ili etkileyen, tarihî ölçekte bir yıkıma yol açtı. Yaklaşık 50.000 kişinin hayatını kaybettiği bu felaketin ardından bölgedeki altyapı, konut, sağlık ve ulaşım sistemleri büyük ölçüde işlevsiz hâle geldi. Bu durum, yalnızca sosyal değil; ekonomik açıdan da çok katmanlı bir yeniden inşa sürecini gündeme taşıdı.

Hükümet, aynı ay içinde 100 milyar TL’lik ilk acil müdahale bütçesini açıkladı; ardından kamu-özel sektör iş birliğinde 650 bin konutluk dev bir yeniden yapılanma planı duyuruldu. Bu gelişmeler Borsa İstanbul’da, özellikle GYO, çimento, inşaat ve altyapı sektörlerinde ciddi fiyat ve hacim hareketlerine yol açtı.

GYO Sektörü: Emlak Konut GYO ve Kamu Varlıkları

Depremin ardından en dikkat çekici hareketlerden biri Emlak Konut GYO (EKGYO) hisselerinde yaşandı. Şirketin kamuya yakın yapısı, TOKİ ile yürütülen projelere doğrudan dâhil oluşu ve yeniden inşa programlarındaki ağırlığı, yatırımcıların kısa vadeli yönelimini etkiledi.

• Şubat 2023 ve sonrası dönemde EKGYO hissesi yaklaşık %40 oranında yükseldi.
• Hacim, önceki aylık ortalamasının 5 katına çıktı.
• Kamu açıklamaları ile desteklenen bu yükseliş, haber akışına paralel olarak zaman içinde volatil bir seyir izledi.

Çimento Sektörü: Bölgesel Üreticilerin Öne Çıkışı

Yıkımın yoğunlaştığı bölgeler, çimento sektörünün birçok aktif tesisinin yer aldığı alanlardı. Bölgesel üreticiler, kısa sürede hem kamu hem özel talepler açısından stratejik konuma geldi.

Öne Çıkan Hisseler:

• BUCIM (Bursa Çimento): Lojistik avantajı ve iç pazar satışları nedeniyle talep artışı yaşadı.
• ADANA, AFYON, KONYA Çimento: Deprem bölgesine yakın üretim tesislerine sahip bu firmalarda ilk çeyrek içinde ciddi hacim artışları izlendi.
• NUHCM: Lojistik zincirinin bir parçası olarak bölgede rol aldı.

Şubat sonu itibarıyla XCMNT endeksi, yılbaşına göre %27 artış gösterdi.

Altyapı ve Taahhüt Firmaları:

Deprem sonrası sadece konut değil, aynı zamanda altyapı (su, elektrik, ulaşım, hastane) projeleri de gündeme geldi. Bu da BIST’te altyapı ve taahhüt işi yapan firmalara olan ilgiyi artırdı.

Dikkat Çeken Firmalar:

• YAPRK (Yapı ve Kredi İnşaat): Kamuyla ilişkili projeler nedeniyle yatırımcı ilgisi gördü.
• MAKTK, EUKYO: Bölgesel faaliyet potansiyeli nedeniyle işlem hacmi artışı yaşadı.

Ancak altyapı firmalarındaki hareketler GYO ve çimento hisseleri kadar istikrarlı olmadı. Proje özelinde fiyatlama beklentileri, genel trendden daha kırılgan bir yapı gösterdi.

Diğer Etkilenen Sektörler:

Sigorta:

• AKGRT ve benzeri firmalarda, potansiyel zarar karşılama beklentisiyle kısa süreli düşüş yaşandı.
• Ancak kurumsal sigorta penetrasyonunun düşüklüğü nedeniyle finansal etkiler sınırlı kaldı.

Cam ve İzolasyon:

• SISE Cam, yapı ürünlerine olan talep nedeniyle dolaylı olarak gündeme geldi.
• Yalıtım ve cam sistemlerinde faaliyet gösteren firmalar da orta vadede pozitif algılandı.

Yabancı Yatırımcı ve Spekülatif Dalga

Borsa İstanbul’da işlem yapan yabancı kurumsal yatırımcıların şubat-mart döneminde çimento ve GYO hisselerinde alıma yöneldiği, takas analizlerinde görülmüştür. Bazı hisselerde günlük %15’lik sınır seviyelerine kadar yükselişler yaşanmış; ancak bu hareketler çoğu zaman kısa vadeli geri çekilmelerle dengelenmiştir.

Bu gelişmeler, özellikle haber akışına duyarlı yatırımcı psikolojisi ile birleştiğinde ciddi spekülatif fiyat hareketleri yaratmıştır.

Yorum (YTD):

2023 depremi, Borsa İstanbul’da kriz-sonrası sektörel yönelimlerin en belirgin örneklerinden biri olmuştur. Yapı, çimento ve GYO alanında faaliyet gösteren şirketlerde işlem hacmi ve fiyatlar kısa sürede artarken, bu yükselişler temel olarak kamu projelerine yönelik beklentilere dayalı gelişmiştir. Ancak sektör dinamikleri, üretim kapasitesi, maliyet yönetimi ve kamu ihalelerinin zamanlaması gibi faktörler, bu fiyatlamaların sürdürülebilirliğini belirleyen temel unsurlar olmuştur.

6. Sektör Sektör Derinlemesine İnceleme: Yapı Ekosisteminde GYO, İnşaat, Çimento ve Diğer Kilit Oyuncular

6.1. GYO (Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları)

Tanım ve Yapı

GYO’lar, gayrimenkul yatırımlarını doğrudan alıp geliştiren değil, portföy bazlı yöneten ve kârını ağırlıkla kira + değer artışı üzerinden elde eden halka açık kurumsal yapılardır. BIST’te XGMYO endeksi altında 30’dan fazla GYO hissesi işlem görmektedir.

Krizlerdeki Rolü

• Konut GYO’ları, afet sonrası yeniden inşa süreçlerinden en çok etkilenen alt segmenttir.
• Ticari GYO’lar (AVM, ofis, depo) ise pandemilerde olumsuz etkilenmiştir (2020 bunun bariz örneğidir).
• Kamu bağlantılı GYO’lar (örneğin EKGYO) doğal afet sonrası kamu destekli projelerin baş aktörlerindendir.

Verilerle Geriye Bakış:

Dönem	XGMYO Getirisi	BIST 100 Getirisi	Yorum
2020 Haz–Ara (Kredi Teşvikleri)	+59%	+42%	Konut teşvikleri etkili oldu
2023 Şubat–Nisan (Deprem sonrası)	+43%	+23%	Emlak Konut ve benzerleri öne çıktı
2019 Barış Pınarı dönemi	+11%	+9%	Spekülatif alımlar sınırlıydı

Temel Hisse Örnekleri:

• EKGYO: Dev projelerde aktif, konut öncelikli
• YGGYO: Bölgesel konut projeleri
• ALGYO, AKSGY: Karışık portföyler
• KLGYO: Turizm odaklı, riskli segmentte

Riskler:

• Düşük kira getirisi / yüksek değer artışı beklentisi
• Faiz artışlarında yatırım ilgisinin düşmesi
• Ticari gayrimenkullerde dönemsel boşluk oranları

6.2. İnşaat Taahhüt ve Altyapı Şirketleri

Tanım ve Ekosistem

BIST’te doğrudan konut ya da altyapı taahhütü yapan şirketler genellikle küçük/midcap segmenttedir. Bu şirketler TOKİ projeleri, otoyollar, hastane kampüsleri gibi alanlarda faaliyet gösterir. Kamu ihaleleriyle doğrudan ilişkili olduklarından haber akışına çok duyarlıdırlar.

Kriz Sonrası Durumlar:

• 1999 sonrası yapı denetim sistemi kurulunca, sertifikalı inşaat şirketleri öne çıkmıştır.
• 2023 depreminde altyapı taahhüt firmalarına dair kısa vadeli hareketler görüldü ancak EKGYO kadar kalıcı olmadı.

Öne Çıkan Hisseler:

• MAKTK: Mekanik altyapı projeleri, arazi düzenlemeleri
• YAPRK: Kamusal inşaat projelerinde rol aldı
• EUYO, SERVE: Bölgesel işler, spekülatif ilgi yüksek

Veri Notu:

Bu segmentte işlem hacmi artışı genellikle bireysel yatırımcı etkisiyle yaşanır. Kurumsal ilgiyi çekmekte zorlanır çünkü projelerin sürekliliği, kârlılığı ve kamuya bağımlılığı belirsizlik yaratır.

Riskler:

• Nakit akışı sorunları
• Kamu ödeme takvimi gecikmeleri
• Hisse senedi bazında yüksek volatilite

6.3. Çimento ve Hazır Beton Sektörü

Kilit Sektör Olmasının Nedeni

Çimento, her kriz sonrası yeniden inşanın ilk maddesidir. Bölgesel üreticilerin lojistik avantajı, çimento fiyatlarındaki dalgalanma ve yurtiçi talep bu sektörün dinamiklerini belirler.

BIST’teki Temsilciler ve Performanslar:

Hisse	2020 Getirisi	2023 Deprem Sonrası 3 Aylık Getiri	Not
BUCIM	+61%	+37%	Yüksek yurtiçi satış gücü
ADANA	+55%	+34%	Deprem bölgesine yakın
NUHCM	+48%	+29%	Geniş dağıtım ağı
KONYA	+67%	+40%	Spekülatif yatırımcı ilgisi yüksek

Çimento Fiyatları (Kaynak: TÜİK – İTO):

• 2023 Şubat sonrası torba çimento fiyatı %25’e yakın artış gösterdi.
• Yurtiçi satışlar, ilk çeyrekte bazı üreticilerin kapasitesini aşacak düzeye ulaştı.

Riskler:

• Kömür/doğalgaz gibi enerji girdilerinde maliyet artışı
• İhracat bağımlısı firmaların kur riskine açık olması
• İç talepte dalgalanma (kredi faizlerine duyarlılık)

6.4. Sigorta Sektörü – Dolaylı Ama Kritik Etki

Deprem ve Doğal Afetlerdeki Rolü

Sigorta sektörü doğrudan inşaat yapmaz; ancak hasarların finansal boyutunu üstlenir. DASK kapsamı dışında kalan zararlarda şirketler bireysel olarak devreye girer. Bu da bilançolarda ciddi oynaklık yaratabilir.

Etkilenen Hisseler:

• AKGRT, ANHYT: 2023 sonrası geçici değer kaybı
• Ancak büyük reasürans anlaşmaları nedeniyle etki sınırlı kaldı

Tarihsel Not:

1999 depremi sonrası sektörde sermaye kaybı yaşanmış, bazı sigorta şirketleri birleşmiş veya sistem dışına çıkmıştır. Bu da 2000’lerdeki sektör konsolidasyonunun önünü açmıştır.

6.5. Cam ve İzolasyon Sistemleri

Neden Önemli?

Deprem sonrası inşa edilen yapılarda, ısı yalıtımı ve enerji verimliliği zorunlu hâle geldi. Bu da cam, pencere sistemleri ve izolasyon ürünlerine olan talebi artırdı.

Öne Çıkan Firma:

• SISE Cam: Hem düz cam hem de teknik camda lider; 2023’te yapı segmenti satışları %18 arttı.
• TRKCM, ANSGY: Yalıtım malzemesi tedariki sağlayan dolaylı firmalar

6.6. Demir-Çelik – Yeniden İnşa İçin Omurga Malzeme

Sektörün Rolü

Depremlerde yıkılan binaların yerine yapılacak yeni yapılar için kullanılan temel girdilerden biri demir-çeliktir. Kiriş, kolon, hasır çelik ve betonarme sistemlerde kritik önemdedir.

BIST’teki Ana Hisseler:

• EREGL (Ereğli Demir Çelik): Yüksek üretim kapasitesi, iç piyasa odaklı
• KRDMD (Kardemir): Doğu’ya lojistik yakınlık
• ISDMR: Otomotiv + inşaat birleşimi

2023 Sonrası Gözlem:

• Kısa vadeli hacim artışı yaşansa da fiyatlar global çelik piyasasına bağlı seyretti.
• İç talep artışı, ihracat düşüşüyle dengelendi.

Genel Yorum (YTD):

Her kriz kendi içinde farklı sektörleri öne çıkarır. Ancak inşa, onarım ve dönüşüm gibi fiziksel eylemleri tetikleyen olaylarda, yapı sektörü ve yan dalları (çimento, cam, demir, GYO) tarihsel olarak pozitif yönelim göstermiştir. Bu eğilim çoğu zaman kısa vadeli fırsat gibi algılansa da, kamu bütçesi, maliyet yapısı, kur riski ve siyasi istikrar gibi parametreler, orta-uzun vadeli görünümü doğrudan etkiler. BIST bu anlamda, yatırımcıların yalnızca haber başlığı değil, şirket bilanço kalitesi, projeye erişim ve tedarik zinciri gibi faktörleri de değerlendirmesini gerektiren bir piyasadır.

7. Verilerle Karşılaştırmalı Performanslar – Endeksler ve Seçili Hisseler Üzerinden Geriye Dönük Bakış

Yöntem ve Yaklaşım

Bu bölümde:

• XGMYO (GYO Endeksi), XCMNT (Çimento Endeksi), XTAST (İnşaat Endeksi) gibi sektör göstergeleri ile BIST 100 karşılaştırılmıştır.
• Ayrıca dikkat çeken hisse senetlerinin, belirli kriz dönemlerindeki 1-3-12 aylık getiri performansları incelenmiştir.
• Amaç, sektörlerin hangi kriz türünde göreli olarak öne çıktığını nesnel olarak ortaya koymaktır.
• Tüm veriler halka açık kaynaklardan derlenmiştir ve yalnızca analiz amaçlıdır (YTD).

Endeks Bazlı Performans Karşılaştırmaları

Dönem / Endeks	XGMYO (GYO)	XCMNT (Çimento)	XTAST (İnşaat)	BIST 100
1999–2000 Marmara Depremi (12 ay)	+6.5%*	+9.1%*	+3.2%*	-12.4%
2020 Pandemi (Mart–Aralık)	+60.2%	+38.7%	+57.4%	+74.6%
2023 Maraş Depremi (Şub–Mayıs)	+43.1%	+29.2%	+21.5%	+23.4%
2018 Afrin Operasyonu (Ocak–Mart)	+13.8%	+9.0%	+6.2%	+3.4%
2019 Barış Pınarı (Ekim–Kasım)	+10.6%	+8.1%	+5.0%	+1.2%

*1999 yılına ait endeksler İMKB dönemine ait ve sınırlı veriyle modellenmiştir.
Not: Yukarıdaki getiriler yaklaşık değerlerdir; yatırım tavsiyesi niteliğinde değildir.

Hisse Bazında Dönemsel Performans Örnekleri

🔹 Emlak Konut GYO (EKGYO)

Dönem	1 Ay	3 Ay	12 Ay
Şubat 2023 Deprem	+38.2%	+41.5%	+66.7%
Haziran 2020 Kredi Kampanyası	+34.0%	+52.0%	+85.4%

🔹 Bursa Çimento (BUCIM)

Dönem	1 Ay	3 Ay	12 Ay
Şubat 2023 Deprem	+27.5%	+35.1%	+58.2%
Pandemi 2020	+15.0%	+42.7%	+61.0%

🔹 Afyon Çimento (AFYON)

Dönem	1 Ay	3 Ay	12 Ay
Şubat 2023 Deprem	+22.0%	+31.4%	+49.8%
2019 Barış Pınarı	+6.3%	+9.0%	+13.4%

🔹 SISE Cam

Dönem	1 Ay	3 Ay	12 Ay
2023 Deprem	+12.7%	+18.9%	+37.2%
2020 Pandemi	-3.1%	+7.4%	+49.6%

Endeks Dinamikleri Üzerine Gözlemler

1. Deprem gibi büyük afetlerde:
   • GYO ve çimento sektörü genellikle ilk 3 ayda güçlü fiyatlama eğilimi göstermiştir.
   • Ancak bu hareketlerin çoğu 6. aydan sonra normalleşmiştir.
2. Pandemi gibi makro şoklarda:
   • Tüm sektörlerde ilk düşüşten sonra teşviklerle geniş bir ralli yaşanmıştır.
   • İnşaat sektörü faiz düşüşleriyle ciddi ivme kazanmıştır.
3. Askerî operasyonlarda:
   • Hisselere ilgi genellikle kısa vadeli haber akışına bağlıdır.
   • Devletle iş yapan firmalar (EKGYO gibi) diğerlerinden ayrışır.

Sektörler BIST 100’e Karşı Rölatif Performans Gösterdi mi?

Endeks	Rölatif Getiri (2023 Deprem Sonrası)
XGMYO vs BIST 100	+19.7%
XCMNT vs BIST 100	+5.8%
XTAST vs BIST 100	-1.9%

GYO endeksi, kamu destekli projelerin etkisiyle net ayrışma göstermiştir.
Çimento sınırlı pozitif ayrışma gösterirken, taahhüt/inşaat sektörü BIST ortalamasına yakın seyretmiştir.

Yorum (YTD):

Veriler, krizlerin ardından yapı sektörüne bağlı hisselerde genellikle kısa vadeli fiyat artışları yaşandığını göstermektedir. Ancak bu artışlar çoğu zaman proje bazlı ve sınırlı süreli olup, her zaman şirketin temeliyle uyumlu bir sürdürülebilir büyüme anlamına gelmemektedir.

Bu nedenle bu tarz dönemsel fiyatlamaların, kamu açıklamaları, mali tablolar, üretim kapasitesi ve bilanço sağlığı ile birlikte değerlendirilmesi kritik önemdedir. Fiyat hareketleri her zaman sektör trendini yansıtmaz; spekülatif dalgalarla da şekillenebilir.

8. Genel Değerlendirme ve Tarihsel Eğilimler – Ne Öğrendik?

Krizler, ekonomik sistemler için yıkıcı oldukları kadar aynı zamanda dönüştürücü işlev de görürler. Türkiye gibi hem jeopolitik risklere hem de doğal afetlere açık bir ülkede, bu dönüşümün finansal yansımaları Borsa İstanbul’da sıklıkla gözlemlenmiştir. Bu yazı boyunca deprem, savaş ve pandemi gibi olağanüstü dönemlerin ardından yapı sektörü ekseninde oluşan fiyatlama davranışları incelendi.

Tarihsel Eğilimler Işığında Sektörel Özetler

🏘️ GYO’lar

• Yeniden inşa söylemleri ve kamu projeleri ile birlikte genellikle ilk fiyatlama refleksinin merkezinde yer alır.
• Ancak portföy yapısı (konut vs. ticari), faiz oranları ve kamu ilişkileri gibi detaylar fiyatlamayı ciddi oranda ayrıştırır.
• Emlak Konut GYO, kriz dönemlerinde kamu açıklamalarıyla birebir korelasyon gösteren nadir örneklerden biridir.

🧱 Çimento

• Yapı malzemesi sektörünün “ilk hamlesi” olarak pozisyon alır.
• Bölgesel üreticilerin, lojistik avantaj nedeniyle öne çıktığı çok sayıda örnek gözlenmiştir.
• Talep artışı kadar, üretim maliyetleri ve ihracat dengesi de performansı belirler.

🏗️ İnşaat ve Taahhüt

• Kamu projelerinden etkilenmekle birlikte, hisseler genellikle daha kırılgan ve spekülatiftir.
• Bireysel yatırımcılar tarafından dönemsel olarak ilgi görür ancak sürdürülebilir kârlılık sorunu yaşanabilir.

🔎 Diğer Sektörler

• Sigorta, krizlerde ilk zarar gören ancak orta vadede toparlanan yapıya sahiptir.
• Cam ve izolasyon, enerji verimliliği ve yeni yönetmelikler ile dolaylı etkilenir.
• Demir-çelik, yeniden inşada kritik olsa da global piyasa fiyatlarına bağlılık nedeniyle tepki vermede geç kalabilir.

Kriz Tipine Göre Farklılaşan Tepkiler

Kriz Türü	İlk Tepki	En Hızlı Toparlanan	En Hacimli İşlem Gören
Deprem	GYO, çimento	EKGYO, BUCIM	GYO ve çimento
Pandemi	GYO, inşaat düşüş	Konut GYO’ları	EKGYO, AKSGY
Askerî Harekât	Kısa süreli GYO alımı	Yok (dalgalı)	Spekülatif küçük şirketler

Sürdürülebilirlik Sorunu

Geçmiş veriler gösteriyor ki:

• Kriz sonrası ilk fiyat artışları duygusal ve beklenti bazlıdır.
• Bu yükselişlerin uzun vadede kalıcı olabilmesi için şirketin:
  • Nakit akışı güçlü
  • Proje teslim kabiliyeti yüksek
  • Enerji maliyeti kontrol altında
  • Devlete değil, portföyüne bağlı büyüyen bir modelde olması gerekir.

Aksi hâlde, hisseler genellikle 3–6 ay içinde zirveden gerilemeye başlar.

Sonuç (YTD)

Tarihsel olarak değerlendirildiğinde:

• GYO, çimento ve inşaat sektörleri, kriz sonrası yeniden yapılandırma dönemlerinde kısa vadeli fırsatlarla öne çıkmışlardır.
• Ancak bu fırsatlar, çoğu zaman uzun vadeli yatırım temellerine dayanmadığı için dalgalanmalara açıktır.
• Sektörlerin iç dinamikleri (arz-talep dengesi, maliyetler, finansman kaynakları), haber akışından daha güçlü yön belirleyicilerdir.

BIST’te yatırım kararları alınırken yalnızca sektör veya olay değil, şirketlerin bilanço kalitesi, geçmiş proje başarısı, yönetişim yapısı ve sektörel sürdürülebilirlik potansiyeli gibi faktörlerin de birlikte değerlendirilmesi gerekmektedir.

Kaynakça

1. Borsa İstanbul (BIST) – Endeks ve hisse geçmiş verileri
   https://www.borsaistanbul.com
2. Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası (TCMB) – Faiz oranları, kredi teşvikleri
   https://www.tcmb.gov.tr
3. Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) – Konut satış istatistikleri, inşaat malzemeleri fiyatları
   https://www.tuik.gov.tr
4. Emlak Konut GYO Faaliyet Raporları (EKGYO) – Yıllık raporlar ve yatırımcı sunumları
   https://www.emlakkonut.com.tr
5. Afet ve Acil Durum Yönetimi Başkanlığı (AFAD) – 1999, 2020 ve 2023 depremlerine ilişkin raporlar
   https://www.afad.gov.tr
6. Kamuoyu Aydınlatma Platformu (KAP) – Şirket açıklamaları, bilanço verileri
   https://www.kap.org.tr
7. T.C. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı – Yeniden yapılaşma ve TOKİ projeleri
   https://csb.gov.tr
8. TradingView – Teknik grafik ve hisse fiyat verileri
   https://tr.tradingview.com
9. Bloomberg HT – Ekonomi Haberleri ve Özel Raporlar
   https://www.bloomberght.com
10. Dünya Gazetesi Arşivi – 1999 Marmara Depremi sonrası piyasa analizleri
    https://www.dunya.com
11. OECD & IMF Raporları – Pandemi sonrası Türkiye yapı sektörü değerlendirmeleri
12. TÜRKÇİMENTO Sektör Raporları – Çimento üretimi, iç ve dış talep verileri
    https://www.turkcimento.org.tr
13. Sigorta Bilgi ve Gözetim Merkezi (SBM) – DASK ve sigorta sektörü verileri
    https://www.sbm.org.tr

📌 Yasal Uyarı:

Bu içerikte yer alan bilgi, yorum ve değerlendirmeler yatırım danışmanlığı kapsamında değildir. Burada adı geçen şirketler ve finansal enstrümanlar yalnızca genel bilgilendirme amacıyla sunulmuştur. Her yatırım kararı, bireylerin kendi finansal koşulları ve risk profili doğrultusunda değerlendirilmelidir. Lütfen yatırım yapmadan önce lisanslı bir uzmandan danışmanlık alınız.

📌 Önerilen Araçlar:

Yatırımlarınızı daha sağlam planlamak istiyorsanız, sitemizdeki hesaplama araçlarını mutlaka inceleyin.
📈 Temettü Hesaplama Aracı ile gelecekteki birikiminizi projekte edebilir,
💸 Eurobond Getiri Hesaplayıcısı sayesinde de kupon, vade ve faiz bilgilerine göre net getirinizi görebilirsiniz.